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La location saisonnière offre aux propriétaires une source de revenus intéressante, mais elle suscite souvent des questions quant aux obligations fiscales. Parmi les aspects cruciaux à considérer figurent la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) et la Taxe d’Habitation. En effet, si ces deux impôts sont généralement familiers aux propriétaires de bien immobilier, la CFE demeure souvent moins connue…
Cette situation suscite des interrogations fréquentes, particulièrement dans le domaine de la location saisonnière, où le paiement simultané de ces deux taxes est remis en question. Cette incertitude découle du fait que ces logements ne constituent pas des résidences principales. Il est ainsi naturel de se demander s’il est nécessaire de régler l’une, l’autre, voire même les deux !
Dans cet article, Keylodge examine de près ces obligations financières pour vous aider à naviguer en toute confiance dans le monde complexe de la fiscalité liée à la location saisonnière.
La CFE, ou Cotisation foncière des entreprises, est un impôt local qui concerne les entreprises et, dans certains cas, les locations saisonnières. Son montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien. Elle doit être payée chaque année par toute entreprise immatriculée le 15 Décembre. Par conséquent, même un propriétaire bénéficiant du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) se trouve concerné. En effet, les autorités fiscales considèrent cette activité comme relevant de la catégorie des activités commerciales sur le plan fiscal.
La CFE se compose de deux éléments :
la CVAE (Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises)
la CET (Contribution Économique Territoriale)
La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) s’applique à ceux qui exercent de manière régulière une activité professionnelle non salariée, indépendamment de leur statut juridique, de la nature de leur activité ou de leur régime d’imposition. À première vue, cela pourrait suggérer que les propriétaires de locations saisonnières sont tenus de la régler ! Cependant, la situation est plus complexe, et des questionnements légitimes peuvent émerger…
En règle générale, toute entreprise se doit de payer la CFE. Cette taxe varie en fonction du chiffre d’affaires réalisé et repose également sur des critères locaux, car elle constitue une taxe locale. Cependant, des dérogations existent : la première année de création de l’activité est exemptée de cette taxe, et elle n’est pas applicable si le chiffre d’affaires demeure inférieur à 5000€. Ainsi, il devient impératif de s’acquitter de la CFE pour chaque logement exploité en location saisonnière.
Toutefois, la situation peut varier pour certains propriétaires. En effet, ils peuvent être exonérés en raison de caractéristiques spécifiques liées à la fréquence des locations ou au montant des revenus générés. Il est donc essentiel d’analyser attentivement la situation individuelle et, si nécessaire, de consulter un expert fiscal pour déterminer avec précision les obligations financières liées à la CFE en location saisonnière.
Pour rappel, la taxe d’habitation est un impôt local qui s’applique à toute personne occupant un logement au 1er janvier de l’année d’imposition. Elle concerne les résidences principales, secondaires et certaines habitations meublées. L’objectif de la taxe d’habitation est de financer les dépenses des collectivités locales pour assurer les services publics locaux. Dans ce contexte, il est évident que lorsqu’un locataire occupe une location saisonnière, il n’a aucune obligation de payer cette taxe d’habitation !
Malgré tout cela, il existe néanmoins certaines conditions qui permettent de ne pas payer la taxe d’habitation… En effet, pour être exempté de cette taxe sur votre location saisonnière, il est nécessaire de démontrer que vous n’occupez jamais ces logements comme résidence principale ! Même si vous les mettez à la disposition de voyageurs, l’administration fiscale estime que vous pourriez les utiliser sporadiquement à des fins d’hébergement personnel.
Pour ne pas avoir à payer cette taxe d’habitation, deux solutions s’offrent à vous :
soit de confier votre location saisonnière à un agent immobilier disposant d’une carte G, qui accorde spécifiquement l’autorisation de percevoir des montants générés par une activité de gestion locative.
soit de confier votre propriété à une agence/conciergerie de location saisonnière
Ces deux solutions fonctionnent puisque l’accord conclu avec l’agent immobilier ou le contrat établi avec la conciergerie de location saisonnière précisent que l’utilisation du logement à des fins de résidence, même temporaire, est expressément interdite. Par conséquent, en démontrant que vous n’occupez jamais votre logement à des fins résidentielles, vous pourriez être exempté du paiement de la taxe d’habitation.
Si malgré tout, vous recevez un avis de taxe d’habitation, n’hésitez pas à entrer en contact avec l’administration fiscale afin de solliciter un dégrèvement. Cependant, il vous sera nécessaire de fournir des justifications concernant la période durant laquelle votre logement a été mis à disposition en location.
Dans toutes les situations où des incertitudes subsistent quant à la taxe d’habitation (et également la CFE), il est fortement recommandé de prendre immédiatement contact avec l’administration fiscale ou de consulter un expert-comptable. Il est crucial de ne jamais prendre de décision arbitraire dans ce type de démarche, car les conséquences peuvent être significatives.
Pour cette question, la situation varie en fonction de la décision du propriétaire de réserver ou non l’usage de son logement destiné à la location saisonnière.
Dans cette situation, lorsque le propriétaire conserve l’usage du bien pendant une partie de l’année, ce dernier est alors considéré comme la résidence principale ou secondaire du propriétaire. Par conséquent, le propriétaire est assujetti au paiement de la taxe d’habitation. En effet, conformément à la plus haute juridiction administrative, le propriétaire d’un logement meublé est tenu de payer la taxe d’habitation s’il prévoit de s’en réserver la jouissance au 1er janvier de l’année d’imposition.
Néanmoins, bien que le propriétaire doit s’acquitter de la taxe d’habitation, il bénéficiera d’une exonération de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) s’il parvient à démontrer le caractère exceptionnel de la location.
Dans ce deuxième cas, où le propriétaire n’occupe pas du tout le logement à des fins personnelles, s’il peut prouver que son bien est exclusivement dédié à une location saisonnière tout au long de l’année, aucune taxe d’habitation ne sera exigible de sa part ! Il s’agit effectivement de la situation inverse. Le propriétaire est assujetti à la CFE car son activité est considérée, d’un point de vue fiscal, comme une activité professionnelle menée « à temps plein » tout au long de l’année.
D’autre part, les meublés de tourisme classés ne sont pas directement soumis à la taxe d’habitation, à condition bien sûr que la propriété louée ne serve pas de résidence personnelle au propriétaire.
Dans ce contexte, un propriétaire de location saisonnière ne peut pas être assujetti simultanément à la Cotisation Foncière des Entreprises ET à la taxe d’habitation. Si le propriétaire réside fréquemment dans le logement, la taxe d’habitation sera due, mais en l’absence d’occupation, c’est la CFE qui sera à régler.
En conclusion, la gestion des obligations fiscales liées à la location saisonnière représente un défi complexe pour les propriétaires. La CFE et la Taxe d’Habitation sont des éléments cruciaux à prendre en compte, chacun présentant ses propres nuances et exigences. La CFE, en tant qu’impôt local, impose aux propriétaires une compréhension approfondie de ses paramètres, tandis que la Taxe d’Habitation requiert une démonstration rigoureuse du caractère exclusivement saisonnier de la location pour bénéficier d’une exonération.
Il est impératif pour les propriétaires de locations saisonnières de rester informés, de consulter des experts fiscaux et de prendre des décisions éclairées pour éviter des conséquences financières indésirables. Naviguer dans le paysage fiscal de la location saisonnière demande donc une vigilance constante, une connaissance approfondie des lois locales et une collaboration avec des professionnels du domaine.
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